전세사기 최소보장제 11월 13일 시행, 보증금 3분의 1 계산법과 신청 시점 총정리

 

3줄 요약

① 2026년 11월 13일부터 전세사기 피해 보증금의 3분의 1까지 국가가 보장합니다.
② 경매·공매로 돌려받은 돈이 3분의 1에 못 미치면 그 부족분을 LH가 지급합니다.
③ 이미 경매가 끝난 기존 피해자도 포함되고, 신탁사기 피해자는 선지급도 가능합니다.

 

전세사기 보증금 3분의 1 국가 보장 11월 13일 시행

전세사기로 보증금을 거의 돌려받지 못했고, 경매까지 끝나 사실상 포기했던 분들에게 의미 있는 변화가 생깁니다. 정부가 "최소한 보증금의 3분의 1은 회복하도록" 부족한 금액을 재정으로 채워주는 임차보증금 최소보장제가 11월 13일부터 시행되기 때문입니다.

근거가 되는 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 개정안은 4월 23일 국회 본회의를 통과했고, 시행령 개정안은 10월 6일 국무회의에서 의결됐습니다. 시행일까지 모두 정해진 확정 제도입니다.

3억 전세 세입자로서 이 제도를 정리한 이유

저는 지금 보증금 3억 원짜리 전세에 살고 있고, 처음 계약할 때와 한 번 연장할 때 모두 HUG 전세보증보험에 가입했습니다. 이렇게까지 챙긴 건 가족·지인 중에 보증금 문제를 직접 겪은 사람이 있었기 때문입니다. 그 과정을 옆에서 지켜보니 "돌려받을 수 있느냐"만큼 "언제, 얼마나"를 알 수 없다는 게 가장 큰 고통이더라고요.

그래서 이번 최소보장제도 막연히 "3분의 1 준다"가 아니라, 실제로 누가, 얼마를, 언제 받는지 숫자로 정리해 봤습니다.

최소보장제 대상: 누가 받을 수 있나

구분	내용
기본 조건	전세사기 피해자로 공식 결정을 받은 임차인
지원 조건	경매·공매 등으로 회복한 금액이 보증금의 3분의 1 미만
기존 피해자	이미 경매·공매가 끝난 피해자도 소급 적용 (국회 통과 당시 보도 기준)
선지급 대상	신탁사기, 무권계약(권한 없는 사람과 맺은 계약) 피해자
지급·정산 기관	LH(한국토지주택공사)

※ 개인별 해당 여부는 LH 또는 전세피해지원센터에서 반드시 확인하세요.

최소보장금 계산법과 예시 3가지

 

전세사기 최소보장제 보증금별 국가 지원금 계산 예시 표

최소지원금 = (임차보증금 × 1/3) − (이미 회복한 금액)

보증금	회복한 금액	1/3 기준	국가 지원
1억 5,000만 원	3,000만 원	5,000만 원	2,000만 원
9,000만 원	1,000만 원	3,000만 원	2,000만 원
1억 2,000만 원	5,000만 원	4,000만 원	0원

첫 번째 예시는 파이낸셜뉴스가 소개한 사례(보증금 1억5천만 원, 배당 2천만 원 + 경매차익 1천만 원)와 같은 계산입니다. 국가 지원 2천만 원을 더하면 최종 회복액은 5천만 원이 됩니다.

계산할 때 주의할 점은 "회복한 금액"의 범위입니다. 경매 배당금만이 아니라 대항력·우선변제권으로 받은 돈, 보증금 반환채권으로 변제받은 돈, 경매차익, 월세 지원금까지 모두 빠집니다. 그래서 같은 보증금이라도 사람마다 지원금이 달라집니다.

신청 시점과 처리 기간

 

전세사기 최소보장금 신청 시점과 LH 처리 절차

상황	신청 가능 시점
LH에 피해주택 매입을 요청한 경우	경매차익 산정이 끝난 뒤
매입 요청을 하지 않은 경우	피해주택 처분 절차가 끝난 뒤
신탁사기·무권계약 (선지급)	LH 매입 또는 처분이 끝나기 전

LH는 신청을 받은 날부터 90일 안에 지급 여부를 결정하며, 부득이한 경우 30일 범위에서 한 번 연장할 수 있습니다. 구체적인 신청 서류와 접수 방법은 시행일 전후 LH 공지가 나오는 대로 이 글에 추가하겠습니다.

선지급 받기 전 꼭 알아야 할 2가지

• 양도·압류 금지: 받은 최소보장금은 다른 사람에게 넘기거나 압류·담보로 잡힐 수 없습니다.
• 나중에 정산: 선지급 이후 추가로 회수되는 돈이 있으면 정산해서 돌려줘야 하며, 반환하지 않으면 위반 횟수에 따라 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

함께 바뀌는 내용

• 전세사기피해지원센터에서 예비 임차인에게 계약 전 권리관계 분석과 안전계약 상담 제공
• LH 등 공공주택사업자의 피해주택 매입 절차 개선
• 피해 지원에 필요할 때 국토부 장관이 임대인의 채무·체납 정보를 신용정보집중기관에 요청할 수 있는 절차 마련

정리하며: 3분의 1보다 중요한 건 계약 전

최소보장제는 피해자에게 꼭 필요한 안전망입니다. 하지만 정리해 보니 결국 "최대 3분의 1"이라는 한계도 분명했습니다. 3억 전세라면 최소보장으로 확보되는 기준선은 1억 원이고, 나머지 2억 원은 여전히 위험에 남는 셈입니다.

제가 연장할 때도 보증보험을 다시 든 이유가 여기에 있습니다. 보증금 3억 원에 전세대출 없이 가입해 보증료는 처음 70만 원대, 연장 때는 할인을 받아 60만 원대였는데, 3억 원 전체를 지키는 비용이라고 생각하면 최소보장제와는 보호 범위 자체가 다릅니다. 전세 계약을 앞두고 있다면 이번에 생기는 계약 전 상담과 전세보증보험을 함께 활용해, 애초에 보증금을 떼이지 않는 쪽에 먼저 힘을 쓰시길 권합니다.

한눈에 보기

· 시행일: 2026년 11월 13일
· 내용: 회복액이 보증금 3분의 1 미만이면 부족분 국가 지원
· 대상: 전세사기 피해자 결정을 받은 임차인 (기존 피해자 포함)
· 기관: LH (신청 후 90일 내 결정, 30일 1회 연장 가능)
· 선지급: 신탁사기·무권계약 피해자

참고: 국토교통부 시행령 개정(2026.10.6 국무회의 의결), 대한민국 정책브리핑, 파이낸셜뉴스·서울경제·뉴스1·인천투데이·한국경제 보도. 이 글은 정보 제공용이며 개인별 지원 여부는 LH·전세피해지원센터 안내를 따르세요.