향후 10년 후(36년) 부동산 시장 (인구구조, 고령화, 부동산양극화)

지방 대도시 역세권, 30층이 넘는 고층 아파트. 분양 당첨 문자를 받던 날의 설렘은 아직도 생생합니다. 그런데 입주를 준비하면서 이런 질문이 생겼습니다. '10년 뒤 이 집을 팔 때, 누가 이 집을 사 줄까?' 이 글에서는 최신 통계로 인구 구조가 어떻게 바뀌는지 짚어 보고, 고령화 시대에 어떤 아파트가 경쟁력을 가질지 정리했습니다.

10년뒤 부동산

숫자로 보는 인구 구조 변화

집값은 결국 사려는 사람과 팔려는 사람의 균형으로 정해집니다. 그래서 10년 뒤를 보려면 누가 집을 갖고 있고, 누가 집을 살 수 있는지부터 봐야 합니다.

지표	수치	기준
39세 이하 가구 주택 보유율	27.7% (전년보다 2.4%p 하락)	2025년
50대 가구 주택 보유율	63.5%	2025년
60세 이상 가구 주택 보유율	68.5%	2025년
65세 이상 인구 비중	21.6% → 2036년 30% → 2050년 40% 이상	2026년 고령자 통계

39세 이하 청년 가구 열 곳 중 일곱 곳은 집이 없고, 이 비율은 통계를 새로 정리한 2017년 이후 가장 낮은 보유율입니다. 반면 50대 이상은 열 가구 중 여섯~일곱 가구가 집을 갖고 있습니다. 여기에 10년 뒤면 국민 셋 중 한 명이 65세 이상이 됩니다.

정리하면 이렇습니다. 앞으로 집을 내놓을 가능성이 큰 고령층은 빠르게 늘어나는데, 그 집을 받아 줄 젊은 세대는 수도 적고 자산도 부족합니다. 지금 시장을 떠받치는 30~40대 상당수는 특례보금자리론이나 신생아특례대출 같은 정책 대출로 집을 샀습니다. 저희 부부도 회사 대출과 신용대출까지 끌어모아 겨우 잔금을 맞췄기 때문에, 대출로 버티는 이 세대의 사정을 누구보다 잘 압니다.

요약: 집을 가진 고령층은 늘고, 집을 살 청년층은 줄고 있습니다. 이 수급 불균형이 10년 뒤 부동산 시장의 가장 큰 변수입니다.

10년 후 아파트

입주하면서 느낀 고층 아파트의 단점

입주 청소와 줄눈 시공을 하러 오신 작업자분들은 하나같이 베란다 창가부터 가셨습니다. 30층이 넘는 탁 트인 전망은 분명 인상적이었습니다. 그런데 엘리베이터를 기다리는 시간이 길고, 장비를 싣고 오르내리는 것만으로도 작업자분들이 지쳐 보였습니다. 젊은 사람도 이런데, 거동이 불편한 어르신이라면 어떨까 하는 생각이 들었습니다.

저희 집을 이 기준으로 다시 보면 아쉬운 점이 분명합니다. 고층이고, 대형병원까지 거리도 가깝지 않습니다. 지금은 전세를 놓고 있지만, 10년 뒤 이 집을 팔 때 사려는 사람이 누구일지를 생각하면 미리 따져 봐야 할 부분입니다.

 

고령화 시대에 경쟁력이 커질 아파트 조건

우리보다 먼저 초고령사회를 겪은 일본에서는 대중교통과 의료시설이 먼 교외 신도시의 빈집 문제가 커진 반면, 병원과 생활시설이 가까운 도심으로 사람이 모이는 흐름이 나타났습니다. 일본 정부도 생활 기능을 좁은 반경에 모으는 '콤팩트 시티' 정책을 펴고 있습니다. 미국에는 건강할 때부터 돌봄이 필요할 때까지 한 단지 안에서 생활하도록 설계한 은퇴자 주거단지(CCRC)도 있습니다.

이런 흐름을 보면 10년 뒤 한국에서도 아래 조건이 집을 고를 때 점점 더 중요해질 가능성이 큽니다.

• 대형병원 접근성: 차로 10~20분 안에 종합병원이 있는지
• 걸어서 해결되는 생활권: 마트, 약국, 은행, 공원이 도보 거리에 있는지
• 이동 부담: 엘리베이터 대수, 단지 내 경사, 무장애 동선
• 대중교통: 운전을 그만둔 뒤에도 생활이 가능한지

그렇다고 역세권 고층 아파트의 인기가 갑자기 사라진다고 단정할 수는 없습니다. 출퇴근이 중요한 30~40대 실수요는 앞으로도 역세권을 찾을 것입니다. 다만 같은 지역 안에서도 병원·공원·생활시설이 갖춰진 단지와 그렇지 않은 단지의 격차는 지금보다 더 벌어질 가능성이 있습니다.

요약: 10년 뒤에는 층수나 전망보다 병원, 생활시설, 대중교통 같은 '나이 들어서도 살기 편한가'가 더 중요한 기준이 될 수 있습니다.

 

자주 묻는 질문

Q. 10년 후에도 역세권 고층 아파트는 가치가 있을까요?

A. 입지가 뛰어난 핵심 역세권은 수요가 꾸준할 가능성이 큽니다. 다만 집을 살 젊은 세대의 자금 여력이 줄고 있어, 입지가 애매한 곳은 지금처럼 오르기 어려울 수 있습니다.

Q. 고령화 때문에 저층 아파트를 사는 게 더 유리한가요?

A. 층수 자체보다 병원, 생활시설, 대중교통 같은 주변 인프라가 더 중요합니다. 층수만 보고 고르기보다 단지가 나이 들어서도 살기 편한 곳인지 함께 따져 보세요.

Q. 청년 무주택 비율이 높으면 오히려 집값이 오르지 않나요?

A. 단기적으로는 공급 부족과 정책 대출 때문에 오를 수 있습니다. 하지만 집을 원하는 것과 살 수 있는 것은 다릅니다. 청년층의 소득과 대출 여력이 받쳐 주지 않으면 장기적인 상승 동력이 되기 어렵습니다.

Q. 이미 고층 아파트를 샀다면 어떻게 해야 하나요?

A. 저희도 같은 고민을 하고 있습니다. 당장 팔기보다 언제, 누구에게 팔지를 미리 생각해 두는 것이 중요합니다. 주변에 병원이나 생활시설 개발 계획이 있는지 꾸준히 확인하는 것도 도움이 됩니다.

 

결론

인구 구조는 천천히, 하지만 되돌리기 어렵게 바뀝니다. 청년 가구의 주택 보유율은 27.7%까지 내려왔고, 10년 뒤면 국민 셋 중 한 명이 65세 이상이 됩니다. 집을 가지고 있다면 '10년 뒤 누가 이 집을 살까'를, 집을 사려고 한다면 '나이 들어서도 살고 싶은 집인가'를 한 번 더 따져 보시길 권합니다.

참고: 국가통계포털(KOSIS) / SBS Biz: 2030 주택 보유율 하락(2026.7) / SBS Biz: 2026 고령자 통계(2026.10)

※ 이 글은 통계를 바탕으로 한 개인적인 전망이며, 투자 권유가 아닙니다.